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房地产共有关系认定疑难法律探析/张生贵

时间:2024-06-27 15:35:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8183
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房产共有关系的法律疑难探析

张生贵律


【导读提示】

  房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程,共有财产极易发生纷争,管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态,共有为例外,在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间,法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷,常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则,关于共有的法律依据为《物权法》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围,司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。

【案情概要】

  原告与被告系母子关系,被告系原告的母亲,一家人共同居住在北京市朝阳区,此房屋原系原告的父亲承租的直管公房,原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活,原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世,承租的公房由原告继续居住至今,期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房,原告则起诉确认房屋所有权,法院经审理后,依照产权登记情况,判决驳回原告的诉讼请求,之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有,法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有,向法院提出再审申请。

【法律探析】

  根据国务院房改政策及北京市房改配套规定,原承租人去世后,与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房,被告为持证人,全家人共同居住使用此房,2001年1月19日办理产权,房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实,此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定,《物权法》第九十三条、第一百零三条,第一百零四条之规定,原告与被告的户口均在此房,且一直共同居住,原告与被告均为原承租人家庭成员,享有同等的回购权,具备法定房改的资格,购房款系由原告交付,应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。

  法院判决机械化裁处,遗漏定案重要事实:房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理,家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形,将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决,定性不当。裁处本案应本着“尊重历史,面对现实,坚持人本”的原则,妥善处理家庭争议。

【律师点评】

1、房源决定“共有”基础:
  ⑴、1992年以前原告的父亲承租公有住房,1992年8月份危改拆迁过渡,1993年10月份回迁安置到此房,拆迁前后一直随父母共同居住生活,户籍也迁入此房,原承租户主与产权单位订立公房承租协议,原告继续为共同居住人。
  ⑵、2000年2月份原承租人去世,2000年5月份房改,原告出资以被告名义购买此房。
  ⑶、法律法规规定了公房对家庭具有的保障性质:
  《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定,职工按成本价或标准价购买的公有住房,每个家庭只能享受一次;《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条、第四条规定,承租户购买公有住宅楼房实行限量,购房人购买承租公房按家庭人口计算。可见国务院及北京市政府规定,公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭,并以家庭成员同意购买为前提,一个家庭只能享受一次,不仅仅是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性,明显区别于一般商品房买卖,公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员,带有很强的政策性,这是公有住房的福利性决定的。
房屋作为家庭的一项重大财产,是维持家庭的共同生活的必然需要,公有住房出售对象是家庭,决定了购买公有住房后的产权应归家庭成员共同共有。
  如果认为以谁的名义登记,产权就属于谁独有,就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这一点在《城市公有住房管理规定》第二十八条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。被上诉人辩称房证写谁名字就是谁的房子以及原审驳回上诉人关于共有的主张,都是错误认识。
  ⑷、早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定,房改时原告出资回购公有住房,“出资、共同管理,共同管理和承担义务”的客观事实,是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人,根据民事权利由司法确认法律原则,原告与被告共同构成诉争房屋的共同共有权人。

  2、面对现实彰显法律效果:

  本案起因于此前被告起诉原告腾房,为避免持证人以“产权登记”为名赶撵共有人,原告不得已而为诉。实践中公有住房进行房改后,持有产权证的家庭成员起诉共同居住人腾房的情况较多,根据各地处理此类案件的司法实践看,共同居住人与承租户代表对公有住宅享有共同使用权,原承租人去世后共同居住的家庭成员享有继续承租的权利。

3、综合适用法律:

  ⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑:
  住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难,妥善处理房改房纠纷问题,结合国家政策,依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条;《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定;参照《婚姻法司法解释(二)》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定,综合认定,原审简单化裁处,难免产生错误。
  ⑵、司法实践中判断是否共同共有,不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为,也要考查“没有约定”的事实状态。
  依据《物权法》规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的,除家庭关系外,视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定,上诉人的情况具备要共有的全部法律要件,一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决,没有考查实际共有的事实状态,属于遗漏了重要事实。
  实践中对物权内容发生的争议,利害关系人可以请求确认,如果有约定按约定,没有约定的,则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实,足可认定共同共有。
  ⑶、权属登记推定效力不能否决客观事实:
  从《物权法》第19条、第33条规定看,产权登记机关的登记行为在法律上属于推定效力。当事人提出证据证明其为真正权利人的,可以推翻这种推定。本案属于权利人之间的内部争议,并非物权以外第三人争议。所有权证的公示公信力指向的是发生交易后的善意第三人,根据内外有别和维护事实上真正权利人的司法原则,一审以产权登记为由裁判物权内容的基础事实,属于错误解读行政机关权属登记的法律性质。


北京市天依律师事务所张生贵律师整理点评13240422999

         商务律师举案透释“异地批量交易合同的诉讼要点”

             张生贵律师 北京天依事务所

【导读提示】

随着市场交易和商品流通的频繁便捷,异地供需合同日渐增多,各环节当中的商业风险不可避免地出现,给交易主体带来不必要麻烦,如何在变化多端的市场交易中既能做到风险防范,又可促成交易成功,把握好“依法”和“诚信”两个关键是从事异地交易的市场主体必不可少的。
简要案情:
2011年1月份原告以自己开办的“开发区鑫达加工厂”名交与被告开办的“园艺加工厂”达成《买卖合同》,约定被告购买原告生产的材料,预购数量100000立方米,不含运费单价171元每立方,每车按四十吨计量,按单车结算。合同签订后原告陆续向被告发货,被告收货后给付少量货款。自2011年1月至2011年3月间共发货719.77立方,发生总价款123081.30元,被告收货后只付了28951.00元,尾欠货款94130.00元。原告多次索要,被告以各种理由拒偿,原告依据《合同法》第八条、第一百零七条之规定向被告所在地提起给付之诉。
原告向法院提交了通过传真方式订立的供需合同、代办托运合同、检斤磅单、运输证明等证据,支持自己的主张。
被告辩称自己已经付完货款,只欠不足七千元,最后两车因没有验收,不符合付款条件,原告的要求不能成立。
被告向法院提交了付款银行流水明细,证明已经付款。

【争议焦点】

1、旧账与新债问题:
经过法庭审理,原告得到被告的付款记录后,发现被告将先前合同中履行付款的情况移转到本次合同中冲抵付款义务。原告随向法庭提交了2010年3月份向被告供货的证据,并申请法院依法调取被告对先前合同的付款明细。参照《审理买卖合同适用法律问题解释》第九条(价款的滚动结算)规定,当事人之间存在长期持续的买卖关系,但没有书面合同或者一个框架性协议下存在多个合同或有多次履约行为的,除非有证据证明价款的支付有明确指向,买受人支付的价款应按照履行期限的先后顺序冲抵欠款。买受人还应支付利息和费用的,冲抵欠款应当按照费用、利息、标的物价款(本金)的顺序进行。出卖人主张其中一笔或者数笔欠款,买受人对履行情况有异议的,法院应对长期持续的买卖关系的履行情况进行全面审理。
2、验收条款问题:
被告同时提出,后两车未经验收,不具备付款条件,原告称送货时间为3月8日,被告异议期已过,且原有货物已被处分,无法验收的责任应由被告承担。合同法对数质量异议提出的合理期间有明确规定,合理期间应当根据标的物瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、当事人之间交易方式、交易性质、交易目的、交易习惯、标的物的安装使用情况、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素进行判断。买受人对合理期间负有举证责任。数质量异议应在约定的检验期间内通知,没有约定检验期间的应在合理期间内通知。
3、代办托运行为替代交付义务的规定:
法律规定出卖人应当按照约定的地点交付标的物,没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定,标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照合同法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。按照约定或者依照规定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

【法律要点】

1、签约环节需要格外注意的问题:
买卖合同的条款除了“标的、数量和质量、价款报酬、履行期限、履行的地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法”等条款以外,合同当事人还可以就“包装方式、检验标准、方法、结算方式以及合同使用的文字及其效力”等内容进行约定。标的是买卖合同双方当事人权利义务指向的对象。买卖合同未规定标的就会失去目的失去意义,因此,标的是买卖合同的必要条款。
“标的”条款必须清楚地写明标的物的名称。
“标的物数量”是确定买卖合同标的物的具体条件之一。
标的物的数量要明确具体,选择双方共同接受的计量单位,确定双方认可的计量方法。同时应允许规定合理的磅差或尾差。标的物的数量属于买卖合同成立必须具备的条款。
“标的物质量”是确定买卖合同标的物的的具体条件,标的物的质量需详细具体。一般情形下欠缺质量条款并不影响买卖合同的成立。
“价款”是买受人取得标的物所应支付的代价,指标的物本身的价款。按计量单位写清楚具体计算办法及总额确认方法。
商业大宗商品的额外费用也是合同不可省略的,比如包装、运输费用、装卸等这些费用由谁支付,需在买卖合同的价款条款中写明。该项条款未在合同中明确约定一般不影响买卖合同的成立。
“履行期限”直接关系到买卖合同义务完成的时间,涉及当事人的期限利益,是确定违约与否的重要因素之一。履行期限可以规定为即时也可以规定为定时履行,还可以规定为一定期限内履行。如果是批量交付分期履行的,还应写明每期履约的准确时间。
“履行地点”是确定验收地点的依据,是确定运输费用由谁负担、风险由谁承受的依据;有时是确定标的物所有权是否转移、何时转移的依据,是确定诉讼管辖的依据之一。
“履行方式”如是一次交付还是分批交付,以代办托运还是需方自提,是实物交付还是提取标的物单证交付,是铁路运输还是空运、水运等,同样事关当事人的物质利益。因此,履行方式应在合同中写明。
“履行期限、履行地点和履行方式”未在买卖合同中作出明确约定,不影响买卖合同的成立。
“违约责任”是促使当事人履行债务,使非违约方免受或少受损失的法律措施,对当事人的利益影响很大,合同对此应予明确规定。对违约致损的计算方法、赔偿范围等予以明确规定,对于将来及时地解决违约问题意义重大。买卖合同没有违约责任条款,只要未依法或依约免除,违约方就应承担责任。对此条款未作出约定的不影响买卖合同的成立。
“包装”对货物起保护和装潢作用,某些情况下包装还不能反映货物的质量。在买卖合同中应明确约定包装的方式,包括包装材料、装潢,包装物的交付,包装费用承担等内容。产品包装按照国家标准或专业(部门)标准执行;没有上述标准的可按承运、托运双方商定并在合同中写明的标准进行包装。有特殊要求或采用包装代用品的应征得运输部门的同意,并在合同中明确规定。产品包装时必须附有装箱清单。除国家规定由买受人提供的以外,包装物由出卖人提供,运输包装上的标记由出卖人印刷。可以多次使用的包装物,应按有关主管部门制定的包装物回收因法执行;没有规定的,由买卖双方商定包装物回收协议,作为买卖合同的附件。如果买受人有特殊要求的,双方应在合同中约定,其包装费超过标准的超过部分由买受人负担;其包装费低于原定标准的相应降低产品价格。对该项条款未作约定的不影响买卖合同的成立。
“检验标准、检验期限、凭封单检验还是凭现状检验”以及检验异议期限和答复期限应作出明确规定。对该项条款未作约定的不影响买卖合同的成立。
“结算方式”是指出卖人交付标的物后,买受人向出卖人支付标的物价款、运杂费和其他费用的方式。买卖合同的结算方式应遵守中国人民银行结算办法的规定,除法律或者行政法规另有规定的以外,必须用人民币计算和支付出。除国家允许使用现金履行义务的以外,必须通过银行转账或者票据结算,当事人对结算方式应当明确约定。用托收承付方式的合同中应明确是验单付款或验货付款。为便于结算合同中应注明双方当事人的开户银行、财户名称、财号和结算单位。对该项条款未作约定的不影响买卖合同的成立。
2、实际履行行为的证据收集问题:
本案双方当事人之间只是通过传真方式订立了合同,而对于如何履行,没有相应的证据,也即被告收货未给原告开据收货凭证,也没有检验数质量,相应地增加了原告的举证负担。
合同仅仅是双方当事人之间的意思表示,双方当事人对合同是如何履行的,需要各自以证据加以证明,本案中原告提交了代办托运合同、检斤磅单、运输司机(附带提供各位司机的身份证、驾驶证、行驶证、准运证)证言,举证证明送货的事实,同时原告通过主张债权时对被告进行了录单取证,被告认可尾欠货款的事实,只以要求开具发票为由抗辩。
3、送货方起诉买卖合同价款给付请求权基础规范:
《合同法》第八条、第一百零七条之、《合同法》第十条一款、第一百零七条、第一百三十条,第一百五十七条,第一百五十八条,第一百五十九条,第一百六十一条等规定和《司法解释二》第二条、第二十条规定。
参照《审理买卖合同适用法律问题解释》第九条(价款的滚动结算)当事人之间存在长期持续的买卖关系,但没有书面合同或者一个框架性协议下存在多个合同或有多次履约行为的,除非有证据证明价款的支付有明确指向,买受人支付的价款应按照履行期限的先后顺序冲抵欠款。买受人还应支付利息和费用的,冲抵欠款应当按照费用、利息、标的物价款(本金)的顺序进行。出卖人主张其中一笔或者数笔欠款,买受人对履行情况有异议的,法院应对长期持续的买卖关系的履行情况进行全面审理。符合第一款规定情形,诉讼时效期间从买受人最后一次支付欠款的次日起重新计算。第十六条(提出异议的合理期间)合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”,应当根据标的物瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、当事人之间交易方式、交易性质、交易目的、交易习惯、标的物的安装使用情况、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素进行判断。买受人对合理期间负有举证责任。第十八条(及时通知的合理期间)合同法第一百六十二条规定的“及时通知”,应在约定的检验期间内通知。没有约定检验期间的,应在合理期间内通知。一般情况下,合理期间为六十日。买受人代为保管其拒绝接收的标的物的,出卖人应负担买受人因保管标的物发生的实际费用,并承担非因买受人保管不善产生的损失。第四十一条(发票的证明力)买受人以增值税发票抗辩其已履行付款义务但出卖人不认可的,买受人应当提供其他证据证明付款事实的存在。买受人以其他商业发票抗辩其已履行付款义务的,法院应予支持,除非出卖人另有证据证明买受人未支付价款。

【律师观点】

1、双方交易性质:双方订立的是分期付款连续买卖合同,条款内容及合同形式,标的物交易均符合法律规定,应受法律保护。

劳动部关于进行劳动预备制度试点工作的补充通知

劳动部


劳动部关于进行劳动预备制度试点工作的补充通知
劳动部



各省、自治区、直辖市劳动(劳动人事)厅(局),各试点城市劳动局:
我部于1996年12月发出《关于进行劳动预备制度试点工作的通知》(劳部发〔1996〕443号)后,各地按照通知要求,进行了劳动预备制度试点工作,为积极推进这项工作的开展,现就有关问题补充通知如下:
一、进一步明确试点工作指导思想,加强领导,搞好与有关部门的协调配合。要将实施劳动预备制度同加强劳动力资源的管理和对培训实体的指导、完善职业资格证书和就业准入制度、健全职业技能鉴定和对单位用工的监察工作结合起来,统筹安排;要坚持培训与就业相结合,培训为
就业服务的原则,根据劳动力市场的需求,组织开展培训工作;要动员政府主管部门、企事业单位以及社会力量(社团组织、民主党派等)办的教育培训机构,共同实施劳动预备制度教育培训工作;要采取边试点、边总结、边提高的方法,大胆实践,逐步完善,对试点中出现的新情况、新
问题要认真研究和解决。劳动部门要建立由领导挂帅,培训、就业、鉴定、监察等机构参加的试点工作班子,明确目标任务,落实工作责任,在工作中通力合作,发挥劳动部门整体优势,共同做好试点工作。要加强政策研究,抓紧制定有关组织培训、促进就业、获取职业资格和联通继续升
学等方面的政策。同时,要主动向当地政府汇报试点的进展情况和存在的问题,取得他们对试点工作的高度重视和大力支持,并加强与教育、工商等部门的协调配合,推动试点工作的顺利进行。
二、做好对劳动预备制度的宣传动员和组织管理工作。通过多种新闻媒介大力宣传劳动预备制度的重要意义、主要内容和参加方法。可采取设立咨询站、热线电话、印发材料和派人到中学指导等多种形式,开展咨询服务和宣传动员,详细说明参加培训的报名办法、就业准入要求以及培
训后的就业服务措施,使学生、家长和社会各界都能理解和支持。
要通过多种渠道了解和掌握本地区列入劳动预备制范围的人员的情况,重点是城镇(或城乡)应届初、高中毕业后,未升入更高一级学校的人员情况,包括人员数量、文化水平、求职意向以及生活困难者情况等。要根据初、高中生毕业的时间,做好接收学员的各项准备工作。要将宣传
动员、组织报名、建档立卡、造册登记和相关的咨询服务结合起来,并搞好入学教育和编班组织工作,还要将这些人员的状况输入当地劳动力资源信息库,进行专项管理。
三、指导劳动预备制度定点培训单位(技工学校、就业训练中心、职业中学及其他教育培训机构)做好培训的组织实施工作。要抓紧制定教学管理办法,特别要针对学员的特点,建立相应的组织管理和培训保障制度。要指导用人单位实施用工预报制度,要在对职业需求进行调查和预测
的基础上,指导定点培训单位按照劳动力市场的需要组织培训,积极开办社会急需的专业以及一些新兴职业的培训,并加强对本地区职业培训专业设置布局的宏观调控和指导,避免热门专业培训过剩。培训的具体实施,应根据我部关于试点工作的通知有关要求,并参照《劳动预备制度培训
基本要求》,结合本地实际,编制教学计划,组织教学活动。要注重培养学员的全面素质和一专多能的职业本领。要针对学员不同的就业需求和实现就业形式,开展对学员的职业道德和就业观念的教育,加强其就业能力、创业能力以及适应市场竞争的能力等方面的培训。
四、建立健全就业准入制度,并加强管理。要根据《劳动法》关于“从事技术工种的劳动者,上岗前必须经过培训”和《职业教育法》关于“国家实行劳动者在就业前或者上岗前接受必要的职业教育的制度”的规定,制定本地区实行就业准入的政策措施。对《中华人民共和国工种分类
目录》中有技术等级和已制定出职业技能标准的新工种(职业),应要求学员参加指定期限的培训(初中生2至3年,高中生1至2年),并取得培训合格证书;对劳动部已颁布的实行就业准入控制的61个工种以及地方劳动部门确定的其他工种(职业),要求必须同时取得相应的职业资
格证书。职业介绍机构应将本地区实行就业准入的职业工种及相关要求向社会公告,在审核招聘简章和介绍职业时,要严格执行就业准入有关规定。要加强劳动部门与工商部门的协调配合,组织好从事个体经营者和私营企业从业者的职业培训,对不具备相应资格的人员,要求其参加培训,
取得职业资格证书后,方予办理开业手续。职业技能鉴定机构要做好考核鉴定工作。劳动监察机构要将用人单位招收、录用人员的职业资格和培训情况列入用工监察范围,对属于实行就业准入的工种(职业),如用人单位招收不具备相应条件的人员,要依法查处,并责令改正。
五、积极筹措经费,加强使用的管理。要依据《职业教育法》的规定,积极争取当地政府财政的经费投入,并从教育费附加中提取一定比例用于职业培训。同时,要按规定使用就业训练费,切实搞好包括劳动预备制度在内的各项就业训练活动。有条件的地区,还可以建立劳动预备制度
专项资金。对于已经使用相关费用支持建立的定点企业职工培训单位和转业训练定点单位,可同时确定为劳动预备制度定点培训单位。学员个人交费可参照当地职业学校和培训机构收费最低标准经有关部门批准后执行。实行委托培训或定向培训的,可向用人单位收取用人培训费。要建立健
全资金管理的规章和办法,严格财会制度。要合理使用资金,确定使用的方向及标准,对生活困难者以及残疾人参加培训,举办苦、脏、累、险工种的培训,以及完善培训设施等给予相应的补贴。
六、抓好第一批适合参加劳动预备制度人员的培训和管理工作。今年9月,实施劳动预备制度以来的第一批中学毕业、未能升学的青年将步入社会,各试点城市要抓紧部署和安排,扎扎实实地开展工作,把这些人员纳入到这一制度中来。当前,首先要抓好人员情况的基础统计以及资金
的筹集管理和使用。各试点城市应将今年本地区中学毕业生情况(初、高中生数量及升学、未升学数量等)以及适合参加劳动预备制度人员的情况(学历、城乡等)进行统计汇总后,于9月30日前报我部。
我部确定的国家级试点城市应从今年9月开始,每月向我部报送一次试点实施简况,并同时抄报所在省、自治区劳动厅(局)及本地区人民政府。省级劳动部门应对试点城市(省级和国家级)加强指导,掌握工作进程。省级试点城市试点实施情况,在报送省级劳动部门的同时,应抄报
我部。



1997年8月8日