浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。
公安部


交通民警道路执勤执法规则

（一九九七年一月七日 公安部 公通字[1996]88号 ）

第一条 为了规范交通民警道路执勤、执法行为，保障道路交通安全畅通，制
定本规则。
第二条 交通民警在道路上执行指挥交通，维护交通秩序，纠正和处罚交通违
章行为，处理交通事故，维护治安秩序等任务，适用本规则。
第三条 交通民警在道路上执勤、执法时，遇有下列情况之一，应当指挥机动
车驾驶员立即停车，接受检查、处理：
（一）车辆无号牌、年检合格标记，或者违反规定安装号牌的；
（二）车辆违反交通信号、标志、标线指示的；
（三）车辆违章超员、超重、超长、超宽、超高的；
（四）车辆超速行驶、逆行，违章超车、会车、转弯、掉头、变更车道、占道
行驶，不按规定避让警车及其护卫车队和其他特种车的，或者违反禁止或限制通行
规定的；
（五）不按规定使用灯光，或者违反规定使用标志灯具、警报器的；
（六）车辆行驶中有曲线、急停等非正常现象，机动车驾驶员有可能无证驾驶、
酒后驾车、疲劳驾驶的；
（七）有其他明显交通违章行为的；
（八）需要查缉犯罪嫌疑人或者交通肇事逃逸人的；
（九）发现与被公安机关查缉的被盗抢机动车特征相同的机动车的。
第四条 交通民警需要检查机动车时，应当根据道路条件和交通情况，选择安
全和不妨碍通行的地点进行，避免造成交通堵塞。
交通民警在上下行各为一条机动车道或者不分车道的公路上双向拦车检查时，
应当间隔１００米以上。禁止定点设卡和逢车必查。
第五条 对违反《中华人民共和国道路交通管理条例》第八十一条、《公安部
关于驾驶和乘坐小型客车必须使用安全带的通告》第三条及地方性交通法规、规章
相应处罚种类、幅度规定的轻微违章（单处五元以下罚款或者警告处罚的）并当场
改正的机动车驾驶员，应当以教育为主，可不予处罚；需要对严重违章的机动车驾
驶员进行处罚的，必须严格依照道路交通管理法规、规章及有关程序规定执行。对
机动车驾驶员处以五十元以下罚款或者警告处罚的，应当由交通民警立即作出处罚
决定；处以超过五十元罚款处罚的，应当在二十四小时内由县级以上公安交通管理
部门作出处罚决定；处以吊扣驾驶证处罚的，应当在三日内由县级以上公安交通管
理部门作出处罚决定。
对严重超载（超载人数为核定载人数２０％以上，超载货物为核定载质量３０
％以上）的，应当责令驾驶员纠正，予以罚款后可以并处吊扣驾驶证。但对同一违
章超载行为，当日不得重复罚款。
第六条 在边远、交通不便地区，交通民警对外地过境的机动车驾驶员处以五
十元以下罚款，机动车驾驶员向当地代收银行缴纳罚款确有困难，经机动车驾驶员
提出，交通民警可以当场收缴罚款。交通民警不得对处以罚款的其他机动车驾驶员
当场收缴罚款。
第七条 当事人未违反道路交通管理法规、规章规定的或者经复核其交通违章
行为不成立的，交通民警不得对当事人实施处罚。
第八条 交通民警在道路上执勤、执法时，发现有下列情形之一的，不得对机
动车驾驶员实施处罚：
（一）机动车行驶证车辆照片上无号牌的；
（二）机动车行驶证上车主姓名或者单位名称、住址与驾驶证上姓名、单位名
称或者住址不一致的。
第九条 交通民警在道路上执勤、执法以及对车辆进行检查时，发现有下列情
形之一的，不作当场处罚，由车辆注册登记地公安交通管理部门在车辆检验时处理：

（一）加高车厢拦板，安装车（厢）篷的；
（二）擅自安装防护装置（未超宽的）或者应当安装防护装置而未安装的；
（三）安装副油箱、滴水箱、驾驶室挡阳棚，加装钢板弹簧的；
（四）未携带灭火器但当时没有发生火灾的；
（五）未携带故障车警告标志但当时没有发生交通事故或者故障的。
第十条 公安交通管理部门及其交通民警对外地过境的机动车驾驶员处以罚款
处罚，并需在当地代收银行缴纳罚款的，可以暂扣其驾驶证或者行驶证。处以五十
元以下罚款处罚的，可以由交通民警开据暂扣凭证；处以超过五十元罚款处罚的，
由县级以上公安交通管理部门负责人在交通民警开据的暂扣凭证上签署意见并签名
或者盖章。机动车驾驶员缴款后，应当立即发还所扣证件。
其他情况不得随意采用暂扣机动车及其驾驶证、行驶证、号牌或者滞留车辆的
行政强制措施。
第十一条 交通民警在道路上执勤、执法时，对于下列情形之一的，不得以查
缉非法拼装、走私、盗抢机动车为由，索要各种证明：
（一）有车辆号牌、行驶证和年检合格证的机动车；
（二）有临时号牌并持有车辆合格证、销售发票的国产机动车；
（三）有临时号牌并持有《货物进口证明书》、销售发票或者核发有临时号牌
并持有《没收走私汽车摩托车证明书》、国家指定销售部门销售发票的进口机动车；

（四）有临时号牌、车检合格证并持有车辆转籍档案的国产、进口机动车。
第十二条 交通民警在道路上执勤、执法时，对没有本规则第三条、第十七条
规定情况的机动车不得拦截、检查。
第十三条 交通民警在道路上执勤、执法时，不得从事下列检查行为：
（一）拦截正常行驶的机动车，检查转向、制动、车容、防护网、灭火器、故
障车警告标志及其他附加设施；
（二）白天检查机动车照明灯，非雨、雪天检查雨刷器状况；
（三）要求机动车驾驶员出示除驾驶证、通行证、居民身份证及本规则第十一
条规定的机动车牌证、来历证明以外的证件、证明（无上述证件、证明的除外）。
第十四条 交通民警在道路上执勤、执法时，不得有下列违反处罚、行政强制
措施规定的行为：
（一）擅自改变处罚种类、幅度；
（二）少填罚款额多收钱；
（三）将只适用于本地的交通管理法规、规章规定适用于外埠过境机动车及机
动车驾驶员；
（四）故意拖延处理时间；
（五）不交付行政处罚决定书和暂扣凭证，使用非标准行政处罚决定书和暂扣
凭证；
（六）不按规定上交或者不归还暂扣的驾驶证、行驶证。
第十五条 交通民警在道路上执勤、执法时，不得从事下列非职责范围内的活
动：
（一）代其他部门拦车、检查、罚款、收费、扣车、扣证；
（二）参与洗车场、修车厂、收费停车场的营业活动，利用职权为其提供方便；

（三）向过往机动车驾驶员、乘车人推销故障车警告标志、灭火器等车辆设备
和各种宣传品；
（四）强制过往机动车驾驶员安装机动车后保险杠、防护网等安全防护设施，
张贴、书写、喷涂放大车号、文字和标语口号。
第十六条 交通民警在道路上执勤、执法时，不得利用职务之便索取物品或者
收受他人财物，不得要求或者接受宴请。
第十七条 发生突发事件、自然灾害事故以及交通事故，交通民警根据情况，
可以采取禁止或者限制通行等交通管制措施；遇有遭受不法伤害、意外受伤、突然
患病、遇险的人员或者公共财产需要紧急保护时，交通民警可以要求机动车驾驶员
立即停车，提供帮助。
第十八条 交通民警在道路上执勤、执法时，应当忠于职守，严守法纪，警容
严整，举止端庄，礼貌待人，用语文明，执法公正。
第十九条 对模范遵守法纪、严格执法的交通民警，应当予以表彰和奖励。
对违反本规则的，应当批评教育；情节严重的，予以党纪、政纪处分，直至依
法追究刑事责任。
第二十条 省、地、县级公安交通管理部门应当公布举报电话，受理群众的监
督和举报，坚决查处交通民警违法违纪问题。
第二十一条 本规则自发布之日起施行。一九九０年发布的《交通警察纠正违
章十项规定》同时废止。