荆州市城区经济适用住房管理暂行办法
湖北省荆州市人民政府
荆州市人民政府令第59号
《荆州市城区经济适用住房管理暂行办法》已经2007年9月3日市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2007年12月1日起实施。
市 长:王祥喜
二○○七年十月二十三日
荆州市城区经济适用住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范经济适用住房的建设、交易和管理行为，完善居民住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等有关规定，结合实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性普通商品住房。
第三条 本市中心城区（荆州区、沙市区、荆州开发区）范围内经济适用住房的建设、交易与管理,适用本办法。
第四条 市房产管理部门是全市经济适用住房管理的主管部门，负责本市经济适用住房的管理指导和监督工作。
市发展改革、建设、规划、国土资源、财政、物价等部门根据各自职责，负责经济适用住房管理的有关工作。
第五条 市经济适用住房主管部门应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和住房建设规划，会同市发展改革、建设、规划、国土资源部门，编制全市经济适用住房发展规划，报市人民政府批准后组织实施。
第六条 市经济适用住房主管部门应当会同市发展改革、建设、规划、国土资源部门依据全市经济适用住房发展规划，按照经济适用住房建设项目选址条件，做好项目储备工作，为逐年滚动开发创造条件。
第七条 市经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划,建设规模纳入本市房地产开发总量。经济适用住房建设年度计划应当按当年商品住房开发总量的10%安排。
经市人民政府批准,经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况作适当调整。
第二章 住房建设
第八条 经济适用住房建设采取新建经济适用住房小区、商品房开发中按一定比例配建经济适用房、企业集资合作建房、城区旧城改造安置点建设等4种相结合的方式实施。
第九条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业（以下简称企业），经市人民政府批准后,可以在符合城市规划、土地利用总体规划的前提下,利用现有自用土地申请集资合作建房。
企业集资合作建房纳入本市经济适用住房建设年度计划和建设用地计划，实行统一管理。
第十条 企业集资合作建房其优惠政策、建设标准、销售价格、供应对象、上市出售等均按照经济适用住房的有关政策规定执行。
第十一条 经济适用住房开发建设按照“政府组织协调、企业市场化运作”的原则，实行项目法人招标，公开项目规划条件、建设标准、土地费用等信息，并通过公开招标选择具有相应资质、项目资本金、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业承担建设任务。
第十二条 经济适用住房的规划设计，应当符合“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能”的原则，严格执行国家有关技术规范和质量、安全、环保标准，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
经济适用住房建设标准、单套住房的建筑面积应报市经济适用住房主管部门核准。住宅面积严格控制在中小户型，以小户型为主。其中，小户型建筑面积在60平方米左右。
第十三条 经济适用住房开发建设单位凭市经济适用住房主管部门出具的《荆州市城区经济适用住房批准建设通知书》到相关部门办理项目审核、土地使用、规划设计、施工建设等各项报建手续。
第十四条 经济适用住房的建设单位必须向买受人出具《质量保证书》和《使用说明书》，并依法承担保修责任。
第十五条 建设经济适用住房,应当按照建筑总面积3‰的标准配套物业管理用房;配套建设商业网点的，由建设单位按照商业用地补缴土地出让金。
第三章 优惠政策
第十六条 经济适用住房建设用地实行行政划拨方式。经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。按规定应收取服务费用的按低限收取。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。
第十七条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押,申请住房项目开发贷款。
用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。
第十八条 市重点工程和旧城改造拆迁项目拆迁安置时,被拆迁人符合经济适用住房购买条件的,可以优先购买经济适用住房。
第四章 购房对象
第十九条 购买经济适用住房，实行资格申请、公示、核准制，申请购买经济适用住房的家庭须符合以下条件：
(一)有本市城镇常住户口(含符合本市安置条件的军队人员)；
(二)无房家庭或家庭现住房面积低于本市城市居民人均住房面积的60%以下；
(三)家庭人均年收入低于本市城市居民人均可支配收入80%以下。
城市居民人均可支配收入和人均住房面积的标准，按照市统计部门每年公布的上年末标准执行。
第二十条 购买经济适用住房的,购房人应当持下列材料向市经济适用住房主管部门提出申请，并填写《荆州市经济适用住房购房申请表》：
(一)户籍证明、家庭成员身份证明;
(二)家庭年收入证明;
(三)住房状况证明;
(四)其他有关证明材料。
第二十一条 市经济适用住房主管部门受理购房人的申请后,应当在规定时间内会同街道办事处等有关部门按程序进行核查。由申请人所在社区负责初审，符合经济适用住房购买条件的，在申请人居住地的社区或单位予以公示，无异议后报经济适用住房主管部门核准。
第五章 价格、销售管理
第二十二条 经济适用住房价格实行政府指导价。经济适用住房价格按照国家计委、建设部发布的《经济适用住房价格管理办法》的规定由市物价部门会同市经济适用住房主管部门制定并向社会发布执行。
经济适用住房价格实行基准价格加上、下浮动幅度，销售价格最高不得突破同地段同类型商品房价格的70%。
第二十三条 经济适用住房基准价格确定后,市物价部门和市经济适用住房主管部门应当在公共媒体上公示,建设单位应当在销售场所公示基准价格和实际销售价格。
第二十四条 市经济适用住房主管部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况予以公布。
第二十五条 经济适用住房项目进入建设施工以后，在取得预售许可以前，建设单位可受理已取得购房资格家庭的购房登记，但不得以任何名目收取款项；建设单位在按规定取得销(预)售许可批文后，方可实施经济适用住房的销(预)售。
第二十六条 销售经济适用住房时，登记购房家庭数量小于实际供应量的，按照购房登记的先后顺序进行销售；登记购房家庭数量超出实际供应量的，以公开摇号方式确定。
市经济适用住房主管部门应当会同工商等部门通过推行统一格式的经济适用住房买卖合同，保障购房者的合法权益，并使购房者明确了解其权利和义务。
第二十七条 经济适用住房开发建设单位与申请人签订购房合同后,应当在合同签订之日起30日内到市经济适用住房主管部门备案。
第六章 交易和售后管理
第二十八条 购房人购买经济适用住房后，应当按照规定办理房屋产权和土地使用权权属登记。在办理经济适用住房权属登记时，房屋登记部门应当在房屋所有权证上加注“经济适用住房”字样和房屋总价；国土资源部门登记时应当在国有土地使用权证上注明土地性质为“划拨土地”并加注“经济适用住房”字样。
第二十九条 购房人购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购房人购买经济适用住房满5年，可以转让经济适用住房，但应按照届时同地段普遍商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人交纳土地收益等价款后，房产部门办理房屋权属转移登记手续，国土资源部门办理土地出让手续并予以土地变更登记。转让后的房屋所有权证取消原有加注内容，国有土地使用权证所记载的土地性质变更为“出让土地”。
第三十条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。
第七章 监督管理
第三十一条 在经济适用住房建设、交易中有下列行为之一的，有关部门应当依法予以查处：
(一)未经批准，擅自改变经济适用住房用地用途的，由国土资源部门依法予以处罚；
(二)擅自提高经济适用住房销售价格及价外收费的，由物价部门依法予以处罚；
(三)擅自向未取得经济适用住房购房资格的家庭出售经济适用住房或对外出售集资合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差。
第三十二条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购经济适用住房或由购房人按市场价补足购房款，并提请所在单位对申请人予以行政处分。
对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导人的责任。
第三十三条 市经济适用住房主管部门的工作人员在经济适用住房购房对象资格审查和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第三十四条 市房产管理部门可根据本办法制定实施细则。
第三十五条 本办法具体应用中的问题由市房产管理部门负责解释。
第三十六条 本办法自2007年12月1日起施行。本市以前有关规定停止执行。
对诉讼文书送达情况的司法统计分析
刘正平
一 我院送达的基本情况
法律文书的送达是人民法院一项繁重、细致且十分重要的程序性工作。为提高送达效率，确保送达质量，我院在立案庭专门设立了送达办公室，负责全院绝大部分法律文书的送达。
1、截止6月份，我院共新收各类案件910件，其中民商事案件约530件，刑事案件80件，行政案件8件，执行案件（含旧存）280余件，保全案件10余件。送达人员已向各类当事人有效送达传票2000余份。
2、从送达成本上看，除公告送达、邮寄送达由当事人自行交纳费用外，其他法律文书绝大部分由我院承担送达费用，成本很高。
3、诉讼文书送达的难点主要集中于民间借贷、离婚纠纷等类型的案件。这几类案件占全院受理案件数的16.5%，其中送达难度特别大如多次送达无人、留置困难、交通不便的诉讼文书约占15%。
二、送达工作中存在的问题
1、直接送达有困难。在市场经济条件下，人口流动性加强，外出打工经商长期不归的情况化较普遍，有的当事人提供的地址不详或者地址发生了变化没有及时通知法院。另外，还有一些当事人故意避而不见，和法院工作人员打上下班时间差，造成送达人员经常难以找到受送人尤其是被告，直接送达困难不少。
2、留置送达有困惑。根据我国现行民事诉讼法的规定，人民法院在当事人或其成年家属拒收法律文书而适用留置送达时，应当邀请有关基层组织或所在单位的代表到场进行见证，而且这里家属还需要是同住成年家属。但此规定在实际操作中常令送达人员困惑。首先有的基层组织或所在单位不配合，人员找不到，找到了不愿来，来了又不愿意见证；其次，现实中当事人的成年家属（如父母）不与当事人同住的现象比较普遍。
3、邮寄送达经常无功而返。为减轻直接送达的压力，我院与邮政部门协议实行特快专递送达。这种方式的好处是在回执上可以注明送达材料的名称，有受送达人的签名，而且由邮政部门送达，可以减少当事人的对立情绪，送达成功率较高。但特快专递仍存在相当数量的拒绝签收的情况，有些当事人见到法院邮件会直接拒绝签收，而当事人一旦拒收，邮政部门无权留置送达，最终还是退到法院，由法院再送，结果是办案周期被延长，增加诉讼成本，甚至因“打草惊蛇”延误了送达、审理、执行的最佳时机。
4、公告送达把握有难度
根据民事诉讼法的规定，对于下落不明或其它方式无法送达的，适用公告送达。司法实践中，真正能称得上“下落不明”的并不多见，更多的情形是当事人有确定的住址或工作区域，但由于人口的流动性，再加上有些受送达人的故意规避，法院难以找到人。此种情形，若适用公告送达，法律依据似乎不充分，若不适用公告，就有可能使案件的审理一再延期。
5、送达信息沟通有欠缺
由于立案庭与各业务庭在送达信息上缺乏有效稳定的沟通渠道，送达工作阴错阳差失之交臂的现象时有发生，比如，送达工作人员为寻找某一被告，千辛万苦，踏破铁鞋，而该当事人很可能近期就来过审判业务庭，但由于两个工作部门没有及时沟通，而使送达工作错失良机。业务庭对当事人各种信息往往掌握得较为详细，而这种详尽的信息未能通过稳定的渠道传输到立案庭，信息不畅给送达工作带来一定的难度。
三、解决问题的建议
1、该留置时就留置。尽管法律规定，留置送达应当邀请有关基层组织或受送达人所在单位代表进行见证，若对其近亲属留置时还需要是与当事人同住的成年家属。实践中如果在见证或同住这两个条件无法满足时，建议送达人员果断加以留置。理由是此种程序上的瑕疵不致于影响案件的正确判决，若当事人以此为由提起上诉，二审法院一般也不会根据民事诉讼法意见第181条规定裁定撤销原判，发回重审。
2、增强信息采集意识，确立信息沟通渠道。我院在送达信息的采集上存在着一种错位，即送达人不能接触当事人的第一手信息，而能接触当事人第一手信息的业务庭和立案大厅的工作人员又不管送达。所以建议院里通过专门的会议增强相关人员对当事人重要信息的采集、沟通意识并通过具体的制度加以落实，如可以在立案时让当事人填写一张详细的信息表，一式两份，一份随卷一份置立案庭备查；业务庭移送判决书时对不易送达的文书要尽量详细备注。
3、改进送达方式，减少送达成本。一是建议确立邮寄送达效力，不再对法院专递方式邮寄送达以“直接送达”这一送达基本原则为前提进行限制。同时从立法上规定邮政部门的邮政人员在送达时享有留置送达权，从而防止当事人规避法律，拒绝签收法院的诉讼文书而造成退件。二是完善公告送达。就实际效果来看，公告送达在更大程度上是程序意义而非实体意义，时间过长只会导致效率低下，建议可通过修改缩短公告时间。三是建议取消留置送达需要基层组织、单位见证的规定，加快送达进度。送达环节的减少可以有效的缩减诉讼成本，也减少了当事人的讼累。