从本案看表见代理的认定
　　
　　　　　　　　　　　　　　　——甲公司诉张三房屋买卖合同纠纷案
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　钟建林
　　
　　
　　
　　【问题提示】
　　
　　委托人将自己的身份证复印件交给代理人，由代理人以委托人的名义与第三人签订合同，代理人的行为对第三人而言是否构成表见代理？
　　
　　【要点提示】
　　
　　委托人将自己的身份证复印件交给代理人，由代理人以委托人的名义与他人签订民事合同，合同落款由代理人签署委托人的姓名，该代理人的行为构成表见代理，合同对委托人产生法律约束力。
　　
　　【案件索引】
　　
　　一审：湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第xx号民事判决书（2011年5月23日）
　　
　　二审：湖南省长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第xxxx号民事判决书（2011年9月13日）
　　
　　【案情】
　　
　　原告（反诉被告）甲公司。
　　
　　被告（反诉原告）张三。
　　
　　原告甲公司诉称：2006年11月8日，甲公司与张三签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由张三购买甲公司开发的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房，总价款为436347元，其他相关费用为28114元。合同约定付款方式为银行按揭。合同签订当日，张三交纳了首付款164461元，余款30万元办理银行按揭。根据《合同补充协议》第十条的约定，张三应在合同签订之日起三十日内交齐资料并办理贷款公证手续，逾期则按合同第七条追究违约责任。合同第七条约定的违约责任为：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同签订后，张三仅于2006年11月8日向甲公司支付了房屋首付款和其他相关费用，余下房款则既未如期办理按揭贷款手续，也没有以自有资金向甲公司支付。虽然甲公司多次电话和书面催促付款，但时至今日张三仍然未付清余款。综上所述，张三一直拖欠房款且数额较大，已给甲公司的正常运行造成了严重影响。为维护甲公司的合法权益，请求法院判决解除甲公司与张三之间的商品房买卖合同，判令张三给付甲公司违约金6000元。
　　
　　被告张三答辩称：张三在签约当天就交付了首付款。此后在合同约定的期限内，张三多次要求甲公司办理相应的手续，但甲公司一直不配合，拒不办理。后来张三要求以现金补足，但甲公司还是不予配合。甲公司首先是不接收张三提供的资料，拒不为张三办理银行按揭手续；其次是至今已经四年了，但甲公司一直拒绝向张三交付房屋。张三也多次要求甲公司办理银行按揭手续，但甲公司一直拒绝办理，因此一直是甲公司在违约。请求法院驳回甲公司的诉讼请求。
　　
　　反诉原告张三反诉称： 2006年11月8日，张三与甲公司签订编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定，张三购买甲公司开发的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房，房屋总价款436347元，其他相关费用28114元。合同第八条约定：甲公司应当于2007年4月30日前依照国家和地方人民政府的相关规定，将合同约定的商品房交付给张三使用。合同第九条约定：甲公司未按本合同约定的期限将商品房交付张三使用的，逾期超过60日，张三要求继续履行合同的，合同继续履行，甲公司按日向张三支付已交付房价款万分之二的违约金。张三向甲公司支付首期购房款后，在约定的时间内至今，曾数次催促甲公司为张三办理银行按揭手续或以现金方式补足购房款，但甲公司一直拒不办理并且连张三的资料都拒收。合同约定的交房期限届满后，张三数次催促甲公司交付房屋，但甲公司至今拒绝交付。为维护张三的合法权益，请求法院判决：1、甲公司履行商品房买卖合同，立即将房屋交付给张三；2、甲公司向张三支付违约金（以已付房款为基数，按合同约定的日万分之二计算，从逾期交房之日计算至实际交房之日）；3、由甲公司承担诉讼费用。
　　
　　反诉被告甲公司答辩反诉称：张三反诉的事实与实际情况不符。张三在合同签订交付首付款后，直到可以交房了都没有来甲公司办理按揭贷款相关手续，到了房价下降的时候再来用现金办理手续是不对的。2008年，双方已经协商解除了合同，因而张三要求交付房屋是不可能的。退一步说，即使合同没有解除，但张三目前也只是交付了三分之一的房款，而根据合同约定甲公司也不可能向张三交付房屋。
　　
　　湖南省长沙市芙蓉区人民法院经审理查明：2006年11月8日，张三（买受人）与甲公司（出卖人）签订一份编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》。合同约定：张三购买甲公司开发的xx市xx一路xxx号的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房；房屋建筑面积154.11平方米；房屋单价每平方米2831.40元，总价款436347元；付款方式为银行按揭，付款描述为：合同签订当日买受人向出卖人支付首付款136347元，余额计300000元办理银行按揭，买受人根据银行需要及时有效提供按揭资料；交房日期为2007年4月30日前；合同第七条是“买受人逾期付款的违约责任”，内容为：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）：逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；2、/。”合同第九条是“出卖人逾期交房的违约责任”，内容为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。2、/”。双方还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订了一份《合同补充协议》作为房屋买卖合同的附件四，与房屋买卖合同具有同等法律效力。其中约定：由出卖人承担的书面通知义务及具体交房日期期限，以登报通知为准，报纸为《xxx报》，自出卖人登报之日起，视为已履行通知义务；买受人以银行贷款方式支付部分房款的，则（1）买受人须在出卖人指定的银行办理贷款，且在合同约定期限内交齐贷款所须的相关资料及办理贷款相关手续，并在合同签订之日起三十日内到指定地点办理贷款公证手续，逾期出卖人按合同约定追究买受人的违约责任；（2）如因买受人原因，贷款未获批准或未达到贷款额度，买受人应在收到出卖人发出的书面通知后三十日内以现金形式补足相应款项，逾期出卖人按本合同第七条追究买受人的违约责任；买受人未向出卖人付清房屋全部房款或未按时办理贷款手续，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，直至买受人付清全部房款或办理完贷款手续；如买受人逾期向出卖人支付房款，除应向出卖人承担违约责任外，合同约定的房屋交付期限做相应的顺延；本合同第一页中买受人的住所（址）为买受人的通讯地址，若有不符或变更，买受人须于变更后七天内书面通知出卖人，否则出卖人与由此产生的一切后果无涉。合同签订当日，张三向甲公司一次性付清首付款136347元及其他相关费用28114元，合计164461元。
　　
　　此后，甲公司因故未能于2007年4月30日前通知张三到指定的银行办理银行按揭手续，亦未能于2007年4月30日前交房。张三与甲公司之间就交房、办证及给付违约金等事宜协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。截止本案法庭辩论终结之日，甲公司仍未将本案讼争的“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房交付给张三。
　　
　　本案审理中，甲公司法庭陈述称：2008年10月15日，张三向甲公司提出解除合同的要求，在甲公司的《退户确认单》上填写内容并签名。其中“退户事由”一栏的内容填写为“延期交房”。 同年10月18日，甲公司的置业顾问、营销经理、财务经理、主管领导先后在《退户确认单》上签名。此后，甲公司因故一直未能将《退户确认单》上确定的“应退房款”167188元给付张三。到了2010年8月20日，张三在一份致甲公司的《通知函》上签名。张三在《通知函》中称，鉴于甲公司没有在约定的一个月内退还全款，张三多次催促，甲公司总是口头表示没钱而不同意退款，特书面通知甲公司，现不同意再作退房退款方式处理，要求甲公司继续履行商品房买卖合同，为张三办理相关购房手续，并依法承担逾期交房的违约责任。甲公司对张三的上述要求当然不能答应。在2010年11月18日，张三还曾向xx市商品房交易监察执法机构投诉，在其报送的《购房经过扼要说明》中，张三表明其要求是：“要么该公司（甲公司）按照原合同规定交房给我，要么就按照现在的市场购房价格退还房款。”2010年11月23日，xx市商品房交易监察执法机构相关负责人在张三报送的《购房经过扼要说明》上签注意见，安排市场监管科联系当事人协调解决问题。2010年11月25日，甲公司向张三通过“圆通速递·物流”寄送《办理退房手续通知》，填写的“收寄地址”为“xx省xx市xx区xx一路xxx号xx大厦x栋”，并注明联系手机号码为“xxxxxxxxxxx”。该《办理退房手续通知》的内容为：“张三：你与我公司签订的《商品房买卖合同》（xxxxxxxxxxxx），已于2008年经你本人申请予以解除，之后我公司多次通知你办理解除合同后的相关手续，但你一直未予办理。现我公司再次通知你在收到本通知后五个工作日内前来办理相关手续，请予配合。特此通知。”
　　
　　对于甲公司的上述说法，张三法庭反驳称：《退户确认单》上的签名“张三”，并不是张三本人所签，因而张三对该份《退户确认单》不予认可。甲公司迟迟不予办理银行按揭手续，根本原因是因为甲公司擅自变更规划对“xxxxx小区”加层建设，以至于房屋于2008年才竣工。甲公司根本没有通知过张三办理银行按揭和退房退款手续，甲公司的通知邮寄地址居然为“xx省xx市xx区xx一路xxx号xx大厦x栋”，而张三确是一直居住在xx省xx县，因而张三不可能收到甲公司的任何通知。
　　
　　另查明：张三与甲公司于2006年11月8日签订编号为xxxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》时，其自己本人并未到场，而是将自己的身份证复印件交给自己在xx的好朋友李四，由李四作为委托代理人代其签订。合同落款买受人签名处的“张三”系李四代为书写。合同首页注明买受人的地址为“xx市xx一路xxx号xx大厦x楼”，邮政编码为“xxxxxx”，联系电话为“xxxxxxxxxxx”。上述合同首页注明的买受人地址、邮政编码、联系电话，全都是李四的。
　　
　　李四出庭作证称：由于张三身在外地xxxx，身在xx的自己于是接受朋友张三的委托，代张三从甲公司购买“xxxxx小区”第x幢xxxx号商品房，代为签订了购房合同。合同上“张三”的签名是李四代签的，合同签订当日的首付款交付也都是李四代为办理的。此后，由于甲公司迟迟未能通知办理银行按揭手续，更未于2007年4月30日前交房，李四自己都觉得很对不住朋友。加之甲公司违规加层建设，为了尽量挽回朋友的损失，将朋友的风险降到最低，于是到了2008年10月15日，李四向甲公司申请退房退款，在《退户确认单》上签了张三的名字。当时甲公司也同意退房退款，但之后甲公司又以各种理由拖欠应退款项且至今分文未付。到了2010年8月20日，鉴于甲公司既不交房又不退款，为维护张三的合法权益，李四于是又为张三代发了上述《通知函》，并于2010年11月18日代张三向xx市商品房交易监察执法机构投诉要求解决。
　　
　　以上事实，有当事人身份户籍资料、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、收款收据、《退户确认单》、《通知函》、《购房经过扼要说明》、证人李四的证言及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
　　
四川省人大常委会


四川省村务公开条例

（2009年7月22日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）


四川省第十一届人民代表大会常务委员会公告

　　第28号


　　《四川省村务公开条例》（NO：SC112371）已由四川省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议于2009年7月22日通过，现予公布，自2009年11月1日起施行。

四川省人民代表大会常务委员会
2009年7月22日




第一章 总 则

　　第一条 为了规范村务公开，完善村民自治，推进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，结合四川省实际，制定本条例。

　　第二条 村民委员会应当依照本条例规定的形式、内容、程序和时间实施村务公开。

　　第三条 村务公开坚持全面、真实、及时的原则，实行村务事前、事中、事后全过程公开。

　　第四条 县级以上地方人民政府统一领导本行政区域内的村务公开工作。开展村务公开工作的经费应当纳入同级财政预算。

　　第五条 县级以上地方人民政府民政部门负责本行政区域内村务公开的指导、协调和监督工作。

　　县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内村务公开中财务公开的指导、监督工作。

　　县级以上地方人民政府监察机关负责村务公开的专项监督工作。

　　县级以上地方人民政府其他相关部门按照各自职责负责村务公开的指导工作。

　　第六条 乡（镇）人民政府负责指导村民委员会完善村务公开规章制度，督查村民委员会履行村务公开职责情况，对村民委员会成员、村务公开监督小组成员进行村务公开业务培训，指导解决村务公开有关异议。

　　第二章 村务公开形式和内容

　　第七条 村民委员会应当在便于村民观看的场所设置固定村务公开栏，区域较大的村应当在村民小组设置村务公开栏。村务公开同时可以通过会议、宣传单、广播或者网络等方式公开村务。

　　少数民族聚居的村可以采取适合本地特点的方式进行村务公开。

　　第八条 下列村务的处理预案、处理决定及实施情况应当及时公开：

　　（一）村民委员会任期内有关农村、农业经济与社会发展规划、年度工作计划；

　　（二）国家征用土地的数量、补偿费用、补偿安置政策和方案，以及集体经济组织决定补偿费用的分配和安置方案的落实；

　　（三）集体经济组织土地承包和经营权的流转、调整情况；宅基地的申请、批准等情况；

　　（四）村集体资产及其债权债务；村集体资产的使用、经营、处置情况；

　　（五）村各项收入和支出情况；

　　（六）村民应当承担的公共劳务和费用；享受误工补贴的人数、标准及数额；

　　（七）扶贫开发、救灾救济、社会捐赠款物、农村最低生活保障、五保供养、优待抚恤、农村医疗救助等专项经费的数量以及分配、使用等情况；

　　（八）新型农村合作医疗基金的缴纳和报销情况，农村养老保险的参保和发放情况；

　　（九）国家惠农补贴、扶持农业开发和资助村集体等政策的落实情况；

　　（十）计划生育政策的落实和人口变动情况；

　　（十一）村基本建设和公益事业建设的经费筹集方案、建设承包方案及项目资金使用和工程建设情况；

　　（十二）一事一议筹资筹劳的项目、范围、标准及实施情况；

　　（十三）集体财务审计情况；

　　（十四）民主评议村民委员会成员、村民小组长情况以及其他村务管理人员情况；村民委员会成员的报酬与补贴情况；

　　（十五）村民会议或者村民代表会议讨论决定的其他事项及其实施情况；

　　（十六）经本村十分之一以上村民或者五分之一以上村民代表联名要求公开的事项。

　　其中涉及财务的事项应当按季度定期公开，集体财务往来较多的村应当按月定期公开。

　　第三章 村务公开程序和时间

　　第九条 村务公开按照下列程序进行：

　　（一）村民委员会依照本条例和相关法律法规及政策规定，提出村务公开事项的具体方案和内容；

　　（二）村务公开监督小组进行审查确认；

　　（三）中国共产党村级组织和村民委员会召开联席会议讨论确定；

　　（四）村民委员会予以公布，并报乡（镇）人民政府备案。

　　第十条 及时公开的村务应当在公开事项发生之日起10日内公布；定期公开的村务，应当在每季、每月结束后10日内公布。在村务公开栏公布的内容应当保留10日以上，少于10日的，应当重新公布。

　　第四章 村务公开监督

　　第十一条 村设立村务公开监督小组，依法履行监督职责。村务公开监督小组内设立村民民主理财小组。

　　村务公开监督小组一般由3至9人组成，其成员由村民会议或者村民代表会议从村民代表中推选产生。村民民主理财小组成员由村民会议或者村民代表会议确定职数，并从村务公开监督小组成员中推选产生。

　　村务公开监督小组和村民民主理财小组的任期与村民委员会任期相同。

　　第十二条 村务公开监督小组及其成员应当遵守法律、法规，办事公道，热心为村民服务。村务公开监督小组应当有具备基本财会知识的成员。

　　村民委员会成员及其配偶、直系亲属不得担任村务公开监督小组成员。

　　第十三条 村务公开监督小组向村民会议或者村民代表会议负责，每半年向村民会议或者村民代表会议汇报一次村务公开监督工作；监督村民委员会实施村务公开；向村民委员会反映涉及村务公开工作的意见和建议，督促村民委员会及时答复并予以改进。

　　在制定村集体财务计划和财务管理制度时，村民民主理财小组应当参与实施监督；检查、审核财务账目及相关经济活动事项，否决违规开支。当事人对否决有异议的，可以提交村民会议或者村民代表会议讨论决定。

　　第十四条 村民委员会研究村务公开工作，村务公开监督小组成员应当列席会议。

　　第十五条 村民委员会应当依法建立本村村务公开档案并妥善保管。村民查阅村务公开档案，村民委员会不得拒绝。

　　第十六条 村民对村务公开的内容、时间等有异议的，可以口头或者书面形式向村务公开监督小组投诉，村务公开监督小组应当及时调查，并在10日内予以答复；村民也可以直接向村民委员会询问，村民委员会应当在10日内予以答复。

　　村务公开监督小组对村务公开的内容、时间等有异议的，及时向村民委员会书面提出。村民委员会应当在10日内书面答复，对违反规定的，应当及时纠正。

　　第十七条 村民或者村务公开监督小组对村民委员会的答复有异议的，由村民会议或者村民代表会议讨论决定；也可以向乡（镇）人民政府或者县级人民政府及其有关部门提出异议。乡（镇）人民政府或者县级人民政府及其有关部门应当在收到申请之日起20日内调查处理并予以答复。

　　第十八条 十分之一以上有选举权的村民或者五分之一以上村民代表联名向村民委员会书面提出要求罢免村务公开监督小组成员的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议决定。

　　村务公开监督小组成员因违反国家法律、法规被劳动教养、追究刑事责任的，其职务自行终止，村民委员会应当及时向村民公告。

　　村务公开监督小组成员要求辞去职务的，由村民会议或者村民代表会议决定。

　　第十九条 村务公开监督小组、村民民主理财小组职数出现缺额的，村民委员会应当及时召集村民会议或者村民代表会议进行补选。补选成员任期与本届村务公开监督小组任期相同。

　　第五章 组务公开

　　第二十条 村民委员会依据本村实际，指导、监督村民小组实行组务公开。

　　第二十一条 组务公开以会议公开为主要形式，也可以参照村务公开的规定执行。组务公开的内容、时间由村民小组会议按照村务公开的内容、时间商议决定。

　　第二十二条 村民对组务公开的内容、时间有意见的，可以向村民委员会或者村务公开监督小组反映。对违反组务公开规定的，应当及时予以纠正。

　　第六章 责任追究

　　第二十三条 村民委员会及其成员在村务公开工作中有下列行为之一的，由乡（镇）人民政府予以批评教育并责令限期改正，逾期拒不改正或者情节严重的，可以建议村民会议或者村民代表会议对有关责任人员依法启动罢免程序：

　　（一）不按规定的内容、形式、程序和时间公开村务的，或者在村务公开中弄虚作假的；

　　（二）干扰、阻碍村务公开监督小组对村务公开进行监督的；

　　（三）打击报复对村务公开提出异议的村务公开监督小组成员或者村民的；

　　（四）违反村务公开的其他行为。

　　第二十四条 村务公开监督小组成员对村务公开监督不力或者连续3个月以上不履行职责的，村民会议或者村民代表会议应当终止其职务。

　　第二十五条 在村务公开工作中发现有违法违纪行为的，由乡（镇）人民政府或者县级以上地方人民政府有关部门调查处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第二十六条 本条例自2009年11月1日起施行。