住房和城乡建设部


关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号


各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：
　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。
　　附件: 国有土地上房屋征收评估办法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年六月三日



附件：

国有土地上房屋征收评估办法

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
　　第二条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
　　第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
　　第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
　　两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
　　第六条　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
　　（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
　　（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
　　（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
　　（四）委托人应提供的评估所需资料；
　　（五）评估过程中双方的权利和义务；
　　（六）评估费用及收取方式；
　　（七）评估报告交付时间、方式；
　　（八）违约责任；
　　（九）解决争议的方法；
　　（十）其他需要载明的事项。
　　第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
　　房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
　　第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
　　第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
　　第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
　　第十二条　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
　　第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
　　第十五条　房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　第十六条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
　　第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
　　第十八条　房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
　　第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
　　第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
　　第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
　　第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
　　第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
　　第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
　　第二十六条　房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
　　第二十七条　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
　　第二十八条　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
　　第二十九条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
　　第三十条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　第三十一条　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
　　第三十二条　在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
　　第三十三条　本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

商业部


“四无粮仓”和“四无油罐”评定办法
（1991年9月17日商业部发布）

第一章 总 则
第一条 为了更好地开展“四无粮仓”和“四无油罐”（统称“四无”）活动，不断提高“四无”的水平，确保库存粮油安全，制定本办法。
第二条 “四无”是基层广大粮食仓储职工从生产实践中总结出来的科学管理经验。开展“四无”活动是贯彻“以防为主，综合防治”保粮方针的重要措施，是推动粮食保管工作的重要手段。实现“四无”是做好粮油保管工作的一项重要标志。
第三条 “四无粮仓”是“无害虫、无变质、无鼠雀、无事故”粮仓（含露天囤、垛和储粮货场，下同）的简称；“四无油罐”是“无变质、无混杂、无渗漏、无事故”油罐（含油池、储油仓房和储油货场，下同）的简称。
第四条 开展“四无”活动是一项经常性的工作，粮油仓库和有粮油储存任务的加工厂，要发动和依靠群众，坚持自力更生、艰苦奋斗、勤俭办库的优良作风，贯彻执行“以防为主，综合防治”的保粮方针，努力做好“四无”工作，争创“四无”单位。
第五条 实现和巩固“四无”必须改善储粮条件，严把入库粮油质量关，做好清洁卫生等基础工作。做到：仓房门窗完好，上不漏，下不潮，能通风，能密闭；露天储粮确保防雨、防潮、防风、防火；入仓粮质干、饱、净，水分高、杂质多的粮食及时整理；储存粮油堆放整齐；货场无土粮、垃圾、杂物和积水；库区环境绿化，库容库貌整洁美观。
第六条 严格执行各项仓储管理制度，积极推广储粮先进技术是实现“四无”和提高“四无”水平的有力保证。各地必须根据当地的实际情况，经常检查规章制度的执行情况，落实推广先进技术的具体措施，不断提高保粮人员的文化、技术素质，把“四无”活动建立在扎实的工作和科学的管理基础之上。

第二章 “四无粮仓”标准
第七条 无害虫：仓房、露天囤（垛）、货场、车间（指仓库内附属车间，下同）及其存放的粮食（含油料，下同）、装具、器材和铺苫物料等全部达到《粮油储藏技术规范》中规定“基本无虫粮”标准或相应标准的称为无害虫。
粮食入库时，害虫密度超过“基本无虫粮”标准，但能做到隔离存放，并积极按《粮油储藏技术规范》中的虫粮处理原则进行防治处理的也算无害虫。
第八条 无变质：储藏的粮食色泽、气味正常，没有发生生霉、劣变降等、污染称为无变质。
粮食因发热、生霉、劣变、污染等造成降等扣价，其数量未超过检查评定当月（季、年）平均库存的十万分之一，绝对损失数量未超过平均库存的百万分之一的，也算无变质。
粮食入库时，经验质已有霉变、轻微污染或色泽气味不正常，如能采取措施，使损失不再扩大的，仍可视为无变质。
第九条 无鼠雀：仓房内无鼠雀，也无鼠雀粪便、足迹、洞穴、窝巢及危害痕迹等，并有防鼠雀设施；露天储粮无鼠雀危害痕迹，均称无鼠雀。
仓房、露天囤（垛）内偶尔窜入鼠雀，但能及时发现，并将鼠雀驱捕的，也可视为无鼠雀。
第十条 无事故：在仓储业务中，除人力不可抗拒的自然灾害外，没有发生火灾、盗窃、中毒、粉尘爆炸、工伤（轻伤可以不计）以及粮食被虫蚀、变质等事故的称为无事故。
计算事故的金额、数量：大事故按《国家粮油仓库管理办法》中有关条款执行；中、小事故由省级粮食局（厅）自定。

第三章 “四无油罐”标准
第十一条 无变质：保管的食用或工业用植物油脂质量符合国家标准（无国家标准的执行专业标准或地方标准）的，称为无变质。
油脂入库时，经检验证明已有轻微变质，入库后能及时采取处理措施，达到标准或使变质的数量不再扩大和变质的程度不再加重的，也可视为无变质。
第十二条 无混杂：保管的食用与工业用油脂，都能按不同品种、等级严格分开存放，并且装具有明显标志的，称为无混杂。
第十三条 无渗漏：保管的油脂没有发生漫顶、渗漏、跑罐（池）的，称为无渗漏。
个别油罐（池、桶）发生轻微渗漏，但能及时采取措施，其损失未超过1公斤的，仍可视为无渗漏。
第十四条 无事故：参照第十条标准执行。

第四章 “四无”单位条件
第十五条 “四无粮库”：以独立核算的库（包括站、所，下同）为单位，在全面贯彻本办法的前提下，整个库内的全部仓房、囤垛、货场、车间、包装器材都达到“四无粮仓”的标准，可评定为“四无粮库”。
库容在1．5万吨以上（含1．5万吨）的粮库，整个库只有一栋仓房或货场、车间未达到“四无”标准，但其储粮不超过总库存的5％，而且没有发生大、中事故的，也可评定为“四无粮库”。
库容在5万吨以上（含5万吨）的粮库，或库容在2．5万吨以上（含2．5万吨）的中转库，整个库实现“四无粮仓”的比例在90％以上，并且没有发生大、中事故的，也可评定为“四无粮库”。
第十六条 “四无油库”：以独立核算的油库为单位，在全面贯彻执行本办法的前提下，整个库内的油罐、存油仓房、油池都达到“四无油罐”标准的，可评定为“四无油库”。
库容在1万吨以上（含1万吨）的油库，只有一个油罐或存油仓房、油池未达到“四无”标准，但没有发生大、中事故的，也可评定为“四无油库”。
第十七条 在一个库中，同时储有粮食和油脂，按“四无粮仓”和“四无油罐”标准分别检查，综合评定。以储粮为主的评定“四无粮库”，以储油为主的评定“四无油库”。
第十八条 有粮油储存任务的加工厂，对其库存粮油要按照本办法开展“四无”活动，评定“四无”单位。
第十九条 “四无粮仓县（市）”：全县（市）所有粮库、油库和有粮油储存任务的加工厂，都实现“四无”单位的可评定为“四无粮仓县（市）”。
总库存量在5万吨以上（含5万吨）的县（市），全县（市）只有一个库点未实现“四无”单位，但该库储粮总数不超过全县（市）库存的10％，且没有发生大、中事故的，也可评定为“四无粮仓县（市）”。

第五章 “四无”的检查、评定和管理
第二十条 基层粮油仓库要根据本办法的“四无”标准及有关要求，每月有领导参加，组织保管、防治人员，对库存粮油进行一次“四无”自查，并认真进行粮情分析，将结果按要求详细填写在“四无粮仓”、“四无油罐”检查记录卡上（格式附后），以作为季度、年度评定“四无”单位的重要依据。
第二十一条 县（市）级粮食局，每个季度要由领导带队，组织有经验的保防人员，对所属库站进行一次“四无”检查，将结果载入“记录卡”，并写出检查总结报上级粮食局，作为年度评定“四无”单位的重要依据。
第二十二条 省、地（市）级粮食局，每年要组织人员对所辖地区的“四无”开展情况，进行1－2次检查或抽查，并总结经验，解决存在的问题，以推动“四无”工作的深入发展。
第二十三条 县（市）级或地（市）级粮食局，每个年度要根据“四无”标准、“四无”单位条件和粮油仓库的自查记录、本局的检查结果，以及上级主管部门的检查或抽查记录进行综合考核，主持评定出“四无粮库”或“四无油库”，发给“四无”单位合格证，并将结果向上级主管部门报告。
第二十四条 省、地（市）级粮食局，每年应按“四无”标准，在所辖地区内进行检查考核，主持评定出县（市）级“四无粮库”、“四无油库”和“四无粮仓县（市）”，并发证。对在“四无”工作中有显著成绩和突出贡献的“四无”单位或先进个人，应给予奖励。
第二十五条 “四无”检查评定的具体方式，在确保“四无”质量的前提下，由各省级粮食局自定。
第二十六条 各省级粮食局每年四月底以前，要对上年度本地区的“四无”工作进行一次全面总结，评选出本地区“四无”工作成绩突出的“四无”单位2－3个（每个计划单列市增加1个名额），连同其事迹材料报送商业部粮食储运局，经部审核择优后在适当的时候予以表彰。
第二十七条 检查评定“四无”时，要坚持标准，严肃认真，实事求是；参加检查的人员必须办事公正，坚持原则，并熟悉业务，有较丰富的实践经验。在检查评定中，既要充分估价成绩，又要指出存在的问题。对弄虚作假、隐情不报骗取荣誉者，一经查实，要撤销“四无”称号，并根据情节严肃处理。

第六章 附 则
第二十八条 各省、自治区、直辖市粮食局（厅），可根据本办法的精神结合当地具体情况制定补充办法或实施细则，并报商业部备案。
第二十九条 本办法由商业部粮食储运局负责解释。
第三十条 本办法自一九九二年一月一日起施行。商业部一九八三年三月八日以（83）商储（粮）字第14号文印发的《关于“四无粮仓”、“四无油库”的若干规定》同时废止。