国家工商行政管理局


关于实施《消费者权益保护法》的若干意见
国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
为深入贯彻实施《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）及有关法律、法规，加强工商行政管理机关在市场监督管理中的执法力度，保护消费者的合法权益，维护公平竞争和社会经济秩序，现提出如下意见：
一、进一步学习和宣传《消费者权益保护法》，提高对消费者权益保护工作重要性的认识。各级工商行政管理部门要把消费者权益保护工作作为维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济健康发展的大事来抓。各地可利用“3·15国际消费者权益保护日”等时机，采取多种形式，大
力宣传《消费者权益保护法》，使消费者了解和掌握法律赋予的权利，经营者明确法定的义务及侵害消费者权益应负的法律责任。要强化对执法人员的培训，提高他们在消费者权益保护方面的业务能力和执法水平，依据《消费者权益保护法》赋予的职能，深入开展消费者权益保护工作。
二、积极受理消费者和经营者之间发生的消费者权益争议的申诉案件。消费者在购买、使用商品或接受服务过程中，由于经营者不依法履行义务或履行义务不适当，使消费者的合法权益受到侵害时，消费者向有关行政部门提出申诉，是《消费者权益保护法》规定的解决消费者权益争议
的重要形式。各地工商行政管理部门接到消费者的申诉，应及时立案，并依法进行调解；调解不成时，应做出行政裁决，解决纠纷。对经营者侵害消费者权益的违法行为，应依法予以行政制裁。在消费者权益争议申诉的有关程序性法规公布之前，各地可依据《消费者权益保护法》以及实际
情况，大胆摸索，总结经验，处理好消费者的申诉案件，切实保护消费者的合法权益。

三、严惩经营者在提供商品和服务中侵害消费者合法权益的违法行为。当前，各地工商行政管理机关在市场监督中，要针对广大消费者关注的热点问题，着重检查经营者的经营手段、促销方式、销售和服务价格、售后服务、退货制度等是否合法，是否损害消费者的合法权益。特别是对
经营者利用多层次传销、优惠卡、还本销售、邮购、格式合同等方式蒙骗和欺诈消费者的违法行为，以及在社会上造成恶劣影响，损害消费者利益的严重事件，各级工商行政管理部门应当积极进行调查，依法予以制裁。
四、积极支持各地消费者协会等社会团体开展消费者权益保护工作。要认真听取消费者和消费者组织对经营者的交易行为、销售商品、提供服务等方面的意见，对消费者组织反映的重大问题，应及时组织调查，采取必要的措施，予以处理。要与消费者组织密切配合，开展消费观念、消
费知识和自我保护常识的宣传教育，引导广大消费者树立正确的消费观念，倡导健康、文明、科学、合理、有益的消费观念和消费方式，摒弃颓风陋习和愚昧落后的消费习惯；教育消费者增强自我保护的法律意识，学会并掌握保护自身合法权益的法律武器。要与有关部门和消费者组织密切
配合，不断完善商品和服务质量监督、生产经营许可制度，改革商品评优、信誉评价办法，清理和杜绝滥评奖、有偿评奖等欺骗消费者和企业的误导活动。
五、加快消费者权益保护配套法规和规章的起草制定工作。《消费者权益保护法》就消费者权益保护的主要方面做出了原则性规定，其具体细则，还需要通过消费者权益保护工作的实践予以不断完善和补充。除一些重要的、涉及全局的法规、规章由国家工商行政管理局草拟、制定以外
，各地也可根据当地的实际情况，积极参与制定一些适合本地需要的地方法规。对于还本销售、邮购等容易发生侵害消费者权益的促销手段，各地工商行政管理机关要加强调查研究，及时向当地政府和人大反映，制定切实可行的管理办法，以便更好地保护消费者权益。



1995年2月25日
逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。